用这个标准，快速判断一家房企是否安全

现在，远不是结束，问题还在不断的爆出。

很多朋友一定想知道，下一家是谁？我买房的房企安全不？还有谁会出问题？

在做所有探讨之前，必须要对中国房地产的发展周期有清晰的了解，这样，你才能清晰的看明白当下房企出清的原因。

请一定要用小本本记下这三句话，这是所有一切分析的底层逻辑。

2008-2016年，随着四万亿发出的金融加杠杆号角，所有跟着大势加杠杆的，都赚了。

能借到钱、能融到资、能上市、能加杠杆、能并购的，都把握住了这波红利。

闽系房企，在这波行情中，都是红利的最大占据者。

同期也诞生出了知名的闽系房企军团：旭辉、泰禾、福晟、世茂、阳光城、融信、正荣、建发、禹洲、中骏、宝龙、三盛、升龙等。

从2017年开始，整个大环境是金融去杠杆的大周期。

先是在金融业去杠杆，然后才来到了房地产行业。

2016年，权威人士在官媒发文：三去一降一补，供给侧改革，防范系统性风险，坚决抑制资产泡沫。

金融行业严监管的大幕在徐徐拉开，表外转表外、金融大出清、全行业去杠杆。

2018年6月，万科喊出活下去，但业界普遍嘲笑，并无反应，更无感知。

站在2017年，绝大多数的房企并未感受到大环境的变化和大时代的拉开，反而是沉浸在2016年楼市的辉煌和史上最佳数据的泡沫中。

泰禾，就是一个典型，没有认识到2016年的辉煌是时代的产物，不是泰禾的产物，在2017年开始高歌猛进加杠杆，到处并购、拿地，并喊出在2018年要实现2000亿。

恒大，也是一个典型，2016年销售业绩登顶之后，按捺不住自己的野心，也没有理解业绩背后是时代的产物，在2017开始疯狂加杠杆，自2017年开始，每天还息3个亿，压跨恒大。

如今，我们看到了恒大的结局，老许不得不拍卖自己的私人飞机、私人豪宅等，至今已经拿出70多亿回流恒大，支撑恒大活下去。

宝能，和恒大差不多，都是疯狂加杠杆、踩着之前金融红利的惯性，刹不住车，没有抬头看宏观的天，终于，都倒在了金融出清的途中。

华夏幸福，也是一个典型，2016年，也是华夏幸福史上业绩最好的一年，误以为自己的商业模式很NB，在2017年开始疯狂加杠杆扩张，把并没有成功的固安模式全国复制，新郑、上街、焦作、南洵、嘉善等等，四处扩张。

整个闽企其实都是疯狂加杠杆的典型，一是因为福建人的天性，二是因为闽企之间互相比较互相参照。

这两年，闽企是最难受的。

上面我们说了在2016年之后反向逆势加杠杆的反向案例。

因为，在这个周期中，不疯狂加杠杆只能说做对了一件事，但如果管理能力提不来，依然难逃被出清的命运。

因为金融在出清，所以，考验到每个房企身上，就是你的抗风险能力、市场应变能力、产品能力、组织韧性的能力。

2020年10月底，在合肥滨湖区，投入11.45亿拿了块地，成本和风险没控制好，卖完也要亏进去4.3个亿，到现在还没卖完。

2021年6月初，在合肥新站区，投入23.01亿元拿了块地，成本和风险控制更是失控，卖完至少要亏进去8.5亿，问题是，项目还不具备销售条件，资金回拢遥遥无期。

这就是佳兆业的管理问题，拿地、风控、测算、资金使用、投拓等，出了大问题，本质是管理出了问题。

2016年6月，同一天，荣盛、雅居乐两家在郑州北龙湖各拿了一块地，楼面价都是26000左右。

不管地拿的对错，做对的产品、做快的周转，就是了。

规划的狭长型的复式产品，在市场是完全没有优势和竞争力，市场好的时候也不好好卖，加价，涨价，如今市场回落，完全没有竞争力，只能干巴巴的等待被市场出清。

从中可以看到，雅居乐从前端的拿地、风控、产品、规划，到后端的销售、培训，整个公司的管理，有巨大的问题。

如果过几天，雅居乐也出问题了，完全不用惊讶，很正常。

绿档，只是别人想让你看到的绿档而已。

你不被出清，谁出清？

1、是否在2017至今有疯狂的加杠杆扩张，逆势而为？有激进风险。

2、能否能兼顾较高的产品能力和管理能力？有较高抗压能力。

绿城之前的产品力肯定是全国NO.1的，但问题是，绿城一直以来的管理能力不行，所以在2014年卖身融创未遂，后来还是不得不再卖身中交。

如今的阳光城、佳兆业、蓝光等出问题，本质上也还是，管理能力谈不上卓越，但产品力更是不行，在市场上没有稀缺，也没有被需求，只能不断透支，最终倒下。

我们俯视这个行业，有哪个公司能有效的同时兼顾产品和管理？

除了国央企背后有靠山之外，民企之中，谁有这个特征？

比如郑州，不激进，兼具产品和管理的，康桥和建业算不算？

比如全国，不激进，兼顾产品和管理的，龙湖算一个，融创和新城算不算？

我抛砖引玉，其它的，你来补充。