内行提醒：做好潮水退却后的准备，是每个人都要面对的现实

“股、债、汇、房”是国家的经济命脉。说出这句话的并非等闲之辈，而是央行原副行长吴晓灵。

要知道，房地产泡沫一旦破灭，对经济的危害是非常大的，房价泡沫破灭之后，房价出现大跌，需求迅速回落，与房地产相关联的几十个行业就业受到冲击，而购房者多数是贷款买房的，当房子成了负资产，许多人会弃房断供，银行手里大笔房贷会成为银行体系无法承受之重。比如几十年前日本地产泡沫破灭后，经济损失少说达到上千亿。

房价是许多人买房考虑的重要因素之一。从2000年到2020年，我国的平均房价从不到2000人上涨到过万元，房价涨幅达到5倍之多。而一些受到投资者关注度高的城市房价涨幅更大，根据数据统计，2020年三亚的房价收入比达到38，但2020年三亚的人均可支配收入为3.46万元。买房压力堪比一线城市，但是人们的收入水平却相当于三线城市，进一步增加了人们的购房压力。

让人感到欣慰的是，住房按揭制度的存在，让人们可以用三成首付就先买下房子。根据央行数据显示，截至2021年第3季度，全国的个人住房贷款余额达到37万亿，可见在高房价的背景下，按揭买房的现象很普遍。从2008年到2017年，我国的居民杠杆率从18%提高到49%。买下房子之后，受到房贷压力的影响，许多人不得不减少其他方面的开支。在房价涨幅快的时候，有的人会先买下房子，实在不行就以租养贷，但是租金回报率已经不容乐观了，根据诸葛找房的数据，2020年50个城市平均租金回报率不到2%。200万买的房子，租金不到4000元每月，已经成了普遍现象。

国际上衡量房地产泡沫的一个重要指标就是住房空置情况。根据中国家庭金融中心的统计数据，2017年全国就有6500万套空置住房，如果再算上数量庞大的小产权房和农村自建房，空置率就更高了。

11月4日，惠州发布情况通报称，房地产开发企业违法违规行为中，有两家因为部分房源销售价格低于备案价，被要求限期整改。而此前沈阳、岳阳、株洲、永州、昆明、唐山、张家口多个城市发布了稳房价的相关措施，有的是直接发布命令，要求售价不得低于备案价的85%，有的则是通过约谈开发企业的方式。

众多三四线城市发布稳房价的相关措施，稳房价的主要关键在于，不是限制房价的过快上涨，而是限制房价过快下跌。许多人不理解，房价下跌之后，买房人成本降低，难道不是一件好事吗？为什么有的城市要限制房价过快下跌呢？

关于这个问题的答案，我们可以看一下日本的泡沫破灭的前车之鉴。

上世纪80年代，日本的人均GDP一度超过美国，没有多少人相信房价会跌，连一些本土企业也热衷于炒作地皮，楼市出现千人抢房现象。但是日本应对房价泡沫的措施是强力干预，日本央行将利率从2.5%提高到6%后，房价迅速回落，让实体经济得到喘息的机会，但房地产泡沫破灭也打击了银行和房企，让很多投资者破产，房价泡沫迅速破裂的代价太过惨重。

历史上的教训告诉我们，房地产市场的平稳健康发展，对于经济来说至关重要。在房价上涨过快的阶段，要通过限购、限售等措施熨平房价波动。在房价下跌氛围形成的时候，也要预警到房价过快下跌带来的风险，如果房价下跌幅度太大，银行坏账增加，断供者增加，则会增加经济硬着陆的风险。

但是在人口和住房需求发生改变的背景之下，各城市的购房需求和人口支撑是不一样的。房地产因城施策的重要性在于，房地产的地域特征十分明显，三四线城市由于人口结构和经济转型的变化，购房需求加速转移到房价上涨较快的北上广深等一线城市。

曾有专家预计，未来5年房价将在一个箱体内波动。社科院也有过预测，2021年的全国平均房价涨幅在5.1%左右。如果算上房屋折旧成本和利息成本，如今持有多套房并不是一个理智的选择了，另外值得关注的是，这几年国家支持保障性租赁住房和共有产权房的发展，前几年低位买入的一些投资者也打算出手了，整体楼市依然是供大于求，并且不少空置房已经积压了，导致二手房市场的挂牌量增加，议价空间也增加了。深圳、无锡、成都等城市发布二手房指导价之后，一些房东原本想坚持一下，但实际上，在整体市场环境已经变化的情况下，不得不将价格调整到接近指导价才能快速卖出。

日本和美国的泡沫破灭告诉我们，没有哪个国家实现强国是依靠房地产的。经济要走向高质量发展，央行也提出要将重点关注到支持实体经济上。不把房地产作为短期刺激经济的手段，不仅是维护购房者的切身利益，也是为了经济环境的脱虚向实，为实体经济提供发展空间。

但是房地产行业关联众多，要实现平稳健康发展，也要警惕经济硬着陆的风险。以时间换空间，实现软着陆才是更好的办法。

正如央行原副行长吴晓灵所提醒的那样，每个国家、每个人都要面对的现实是，做好潮水退去的后的准备，泡沫中狂欢的日子不多了。