赵卓文：房企必须有新的篇章，在未来才能找到属于自己的增长点

2021年11月18日，由广东房地产行业协会主办的”广东房地产发展峰会”在广州白云国际会议中心成功举办，此次峰会是”广东省房协第八届会员大会暨成立30周年庆祝大会”的重要环节，充分体现了广东房协聚焦行业热点，推动行业交流，引领行业又好又快健康发展的职责与使命。

当下，中国正处于中华民族实现伟大复兴中国梦的关键期，也是世界处于百年未有之大变局的调整期，作为支柱产业之一的房地产行业，经过数十年野蛮生长，在2021年也迎来了千帆竞发、劣汰留良的“大考”！

眼前，中国以及广东房地产市场发展到了哪个阶段，出现了哪些变局，需要面对哪些挑战，相关企业如何合理施策，苦练本领，提高核心竞争力。广东房协响应行业各界的强烈关切，特在峰会上邀请了广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文进行了以“新规则，新变局，新市场——房地产市场走势及企业应对”为主题的演讲。

赵卓文首先指出，“如果用一句话来概括2021年的房地产市场，那一定是：‘规则改变年’。”

由于规则的改变，2021年将成为中国房地产发展历史上的重要节点。

在国家“房住不炒”长效机制下，防止房地产泡沫化、金融化成为重点，房地产融资发生了重大改变。房地产行业去杠杆，减负债，房地产税全面试点等举措，令整个行业进入调整期。

中国房地产市场在由旧转新的变局中，必将引发一系列的震荡，形成危与机并存的新常态。赵卓文对此进行了重点概述和全面分析，着重提出了值得注意的几个新规则：

——“十四五”规划和2035年远景目标及共同富裕理念下的房地产业发展。

在此，赵卓文特别指出，“共同富裕”作为国家经济发展的长期目标，对房地产行业影响深远。“房地产税”、”第三次分配“等基础性制度安排，将陆续到来。房地产行业要加强认识，顺应国家发展战略，作出行业应该作出的贡献。

“三道红线”等相关规定，去年8月份已经出台，赵卓文认为当时不少业内人士都对之掉以轻心，并未意识到其将造成的重大影响，尤其是在疫情之后，全球货币宽松，造成部分企业对形势有一定的错判，“以为宽松之后还有更大的机会”。

实际上，“资管的新规定非常严格”，他表示，“15%的有息负债的年增长对房地产行业来说，维持原来规模都不够”，因此，判断房地产行业的峰值在哪里，势必成为重要的问题。赵卓文认为，2021年，极有可能是中国房地产的峰值年。

土地是整个房地产行业的根本，在赵卓文看来，“土地出让两集中”“一年三次”及“国有土地出让收入划归税务部门征收”对行业造成了巨大的影响。

其中，按照新政策，“十四五”期间土地出让的收益将逐步向农业农村倾斜，至十四五期末，土地出让收益用于农业农村的比例将不少于50%。因此，赵卓文认为，北上广深等大城市没有农业农村，所以未来土地出让收益的分配会产生较大影响，“中心城市，我们的CBD，核心区，大都市圈，都会受到影响，这个值得我们思考。”

——“因城施策”下的行政管理手段，一手房、二手房指导价，稳租金，学区房新政，城市更新防止大拆大建。

赵卓文指出，在“因城施策”下，今年出台了大量行政管理手段，二手房指导价导致二手房成交量大幅度下降，二手市场不好，则直接影响到一手房市场；另一方面，一手二手和租金之间，也会产生联动效应。

十四五期间，住房制度的改变值得关注。以广州为例，所规划的保障性住房建设量与商品房建设量比例接近1：1，赵卓文认为，这将是值得关注的方面。

在以上阐述之后，赵卓文强调道：“今年是房地产改变的一年，改变非常深刻，房地产的底层逻辑已经改变，影响非常大。”他特别提出两点，提醒行业应“做好准备”：

新常态下，资金成为房地产开发商的生命线。部分房企出现流动性危机和债务违约。这个局面，急待房地产融资政策纠偏，满足房企合理资金需求。

赵卓文先就一手房，二手房的价格指导政策作出背景阐述——即房价快速上涨，大城市人口快速集聚。因而，一手房、二手房的指导价成为缓解中心城市房价压力的工具。

而在相关政策出台后，以深圳为例，二手房交易量暴跌，市场变冷以后，如何“保温”将成为考验地方智慧的重要问题，也是行业要面临的常态。

他预测，目前为止的各种政策都处在过渡期，要到明年下半年左右才会稳定下来，所以“我们还有一年左右的过渡期间，天气比较冷，大家做好准备”。

房地产融资贷款被收紧之后，国企央企、民企之间出现了分化，在“顺势而为”的同时，企业的抗风险能力非常重要，而且不同的城市和产品之间也在发生着分化，因而民企更需要有新思路，来面对明年市场上呈现出来的新格局。

2021年，政府在土地出让中进行了很多“房地联动”的举措，而到了年底的时候，土地集中出让遇到了很大的挑战，在此情况下，赵卓文提醒“手上还有现金流的企业”，“明年还可以做什么是可以思考的”。

利润率下降所带来的直接结果就是金融机构，以及各种能够给房地产行业提供血液、资金的机构部门，都相当审慎，赵卓文表示，这意味利润率正趋下降，房企的融资成本将上升。

6、房地产开发模式的转变。“高周转”为代表的规模扩张型，将向精细化发展、高质量发展的效益型转变。

赵卓文认为，在高周转状态下，很多房地产项目无法顾及对城市发展的贡献，以及建筑美学的体现，因此，未来的发展方向必然是稳定的高质量发展。而对房地产开发商而言，在高质量、精细化发展的同时，如何获取更好的收益，将是重要的课题。

第一个市场是大都市圈的市场，由于人口向大都市圈集聚，将给大都市圈创造很多机会，因此无疑会是很重要的市场；

第二个市场则是乡村振兴的市场。鉴于”十四五“期间土地收入向农业农村倾斜，在“乡村振兴”的推动下，房企布局乡村的探索具有现实性。

赵卓文在分享中提出了一个十分诚恳的建议——所有房地产行业的从业人员，都应该认认真真花时间研读“共同富裕”的表达和表述，如“三次分配的概念怎么理解”，或能更准确地认识未来房地产市场长效机制构建的相关概念和做法，有利于企业的长远发展。

结合上述行业特征，赵卓文针对企业如何破局重生，逆势而上，不断增强核心竞争力，同样提出了八条应对之策，分别是:

其中，赵卓文就新业务增长、盈利点及产品策略进行了较为详细的阐释。

他认为，有的企业转型去搞新能源汽车，“那是企业的选择”，但是，“在房地产这个行业里，还是有很多很好的机会，这个行业未来20年，还有非常强劲的增长空间。”

面向00后的产品，时尚产品，民生产品，新业态，新空间，相应的产品结构和策略即是可能影响企业营业点的重要因素。尤其是面向在网络时代成长的00后的产品，赵卓文表示，其“玩法”会有很大的不同，无论是在社区配套，或者产品服务方面，都会有很大差异。

此外，基于其对房地产行业的观察，赵卓文提出了自己对“共同富裕”的理解，直言“房企，特别是龙头房企，只有增强社会责任管控，在未来远景2035年才能够有属于自己的增长点，”他提醒道，“我们的房企必须有新的篇章，而不是重复原来的故事，要做出一些更有意思的行动，走上回报社会的道路！”

对于广东乃至中国房地产行业，赵卓文始终保有乐观态度，他表示对于整个社会的发展而言，房地产行业的平稳健康发展是必须的，所以这个行业尽管有企业可能会退出，但是绝大部分企业仍然会平稳健康发展，不会发生大的风险；而在广东房地产市场当中，由于广东的商品化程度高，粤港澳大湾区的概念又极具生命力的，因此波动相较其他地区更小。

只要顺应时代形势、顺应人民对美好生活需求的趋势，积极创新、稳健经营，房地产高质量发展依然会有广阔的前景，“我们要充满信心，迎接新的未来！”