南山顶级学位房全线下跌，海德三宝跌回2019年

上周，南山宝安13套成交中，6套成交与指导价相差不到10%，细心的朋友应该注意到，有2套成交价基本跌回到2019年了。

成交价一降再降，市场已经降麻木了，房子降到买家预期范围内，一些买家已经不敢买了。

我们有一位客户看上了合正汇一城76平2房，南向中间楼层，户型也看上了，但当时业主报价与客户预期相差大概30万，上桌谈后，业主也没松口。

房子迟迟没有卖出，半个月后业主着急了，告知我们再降40万可以卖，低于买家原先预期10万，可当我们再次与买家沟通时，买家心态已经变了，

“我们再等等，也不着急，说不定你们手头明年有新的房源。”这是客户的原话。

当前买家观望的主要原因，还是对整个宏观经济环境的悲观，房价持续微跌，买家就会持续观望，市场永远都是买涨不买跌。

上周日我们整理了一份南山降价小区排行榜，海德三宝降价幅度在南山区排名靠前。（文章“南山降价小区排行榜，最高降幅达35%”详情可在 “深圳房客会”微信公众号 上查看到）

在市场最火热的时期，带南山顶尖学位--南二外海德学位的“海德三宝”的成交单价接近20W/㎡。但是，在如今的市场环境中，在历经业主和买家的数月僵持后，海德三宝的业主也主动“投降”了。

漾日湾畔，是海德三宝中，对市场反应最快的小区，从去年开始，成交就直线下滑。

去年10月份，漾日湾畔一套东南向120平大三房以1700万价格成交，成交单价在14万左右，而去年12月一套100平3房以1940万成交，成交单价达19万。如果不是多重政策打击，这套120平大三房的成交价应该要2000万。

去年11月，漾日湾畔成交了一套89平2房，单价也14万左右，可以说成交基本跌回2019年。要知道，2019年11月左右，漾日湾畔的2房单价就已经达到15.7万/平，进入2020年，单价就没有低于16万/平。

这还不算完，今年1月，一套东南向113平3房以1480万价格成交，成交单价仅13万/平，成交跌回2019年。在2019年年底，漾日湾畔120平3房成交单价就在13万左右了，两种户型格局一样，只是面积相差几平，成交单价相差不大。

除此之外，海德三宝最抗跌的两个小区，观海台和滨海之窗，也没能顶住市场压力，成交出现大跳水。

观海台，上周刚刚放出的82平2房，放盘价1300万，报价直接与市面上在售房源拉开差距，是观海台2房户型中总价最低的一套，可即便如此，在这样的市场环境下，无人敢买单。

迫于急卖，价格只能一降再降，目前报价下调近100万左右，遇到合适买家，还有可谈的空间。

要知道2019年12月，82平2房，东向中间楼层，成交价也要1250万，可以说，目前在售的这套基本跌回2019年。

滨海之窗，上月成交一套86平2房，后排东北向看马路，成交价在1350万左右，成交单价15.8万/平。

要知道，2020年以后，滨海之窗80-100平2-3房户型，单价都已稳定在16万/平以上了，可以说，这套基本跌回2020年以前的成交。

自去年8月深圳大学区征求意见稿出台，学位房就受打压严重，南二外海德学区范围内的一些小区自去年起就开始大幅降价了。

去年9月，瑞铧苑57平2房，上车海德初中的最小户型，7字头就卖了，相比2020年底成交，暴跌30%（文章“业主心碎一地！南二外学位房暴跌30%...”详情可在 “深圳房客会”微信公众号 上查看到）；

鉴于具体价格比较敏感，更多的就不在此公开了，有兴趣的话可以私信我们。

海德三宝大幅下跌，还是因为之前的学位房炒得太火，现在的指导价又太低。

昨天推送的周成交数据（文章“真实成交 | 2022.08.08—08.14深圳重点小区二手房成交数据信息分享”详情可在 “深圳房客会”微信公众号 上查看到），有网友评论，“普宅终将回归指导价？”

海德三宝附近的小区蔚蓝海岸已经跌至指导价附近，但观海台，漾日湾畔和滨海之窗这三个小区，想要跌到指导价，房价要跌回2017年才可能，我自己觉得挺难的，大家觉得可不可能？

这个市场不涨就是跌，当下可能是危与机并存吧！