华润城二手房跌破指导价？门店中介苦熬：成交太难了！

近日，扎到不少华润城业主心的消息，是片区内大冲都市花园一套跌破二手房指导价的笋盘。

又跌了，这一次，直接击穿了指导价。连身边的朋友都动心了，问：要不要拿下？

而对于场内的华润城业主来说，心情是复杂的。不是说要“救市”了吗？怎么猪队友的放盘价还在跌？而且还是超级网红片区华润城？

据片区中介介绍，目前华润城片区有两套左右的房源低于指导价在放盘，大冲都市花园这套是其中之一。

据了解，这套笋盘属于回迁商品房，业主算本地房叔级别，房屋被隔成了小四房分租，这样租金会更高一些。

“这是目前最笋的一套了，所以这几天关注的人也比较多，看的人不少。”乐有家门店中介透露。

笋盘放盘价格在1168万，的确低于指导价13万一平，由于不满五年唯一，税费较高约100万以内，而且总价格还可以有谈的空间。不过，中介透露，该小区其他房源挂牌价基本在指导价之上。

虽然大冲新城花园还没有对应的指导价，但小区品质比同为回迁房的大冲都市花园、大冲城市花园要弱一些，小区配有大量公寓，密度也较高，对应的是南外大冲分校。

而大冲城市花园和已经入伙的润府一、二、三期同为南外科华学区，业主放盘价和实际成交价也较高，心态比较强势。

但是距离润府和万象天地最近的大冲城市花园，最近的放盘价正在接近指导价。

大冲城市花园最新的一套房源放盘价格，100平米和124平米户型，业主挂牌价已经与13万一平的指导价不相上下。

但是，朋友圈刷屏的低于参考价出售大冲都市花园笋盘，实际上并不是多大的新鲜事。

今年3月，大冲都市花园就有业主按指导价挂牌了，而且这事当时也刷了一波朋友圈。

这是当时刷屏的截图。

其实，熟悉大冲华润城片区的人都知道，大冲都市花园回迁房的价格入伙出证以来涨幅相当有限。就算去年行情较好的时候，跟风涨过一波，但涨幅也很有限。

今年1月，也就是参考价出台前，大冲都市花园的一套125平3房挂牌1650万，单价13.2万/㎡，与参考价差不多。

事实上，去年位置最好、朝向万象天地的大冲城市花园二手房挂牌价格普遍在16万/㎡左右，基本和润府差不多，学区是南外科华，比大冲都市花园报价一直高出很多（去年我们就做过详细报道）。

毕竟都是回迁房，所以品质和润府比还是有所区别。

从地段和产品上看，华润城润府1、2、3期，从升值回报看已经跑赢了深圳湾，名列“南山区热搜小区榜第一”。

这是深圳比较独特的片区。一到早高峰或者大周末，这里的拥堵情况堪比当年的华强北。但是华润城的业主们空前“团结”。从一期到四期，每一位润府业主，可是费了九牛二虎之力、或用上多少“关系”才搞定一套房。

当然也不是绝对的铁板一块。在当下泥沙俱下的深圳二手房市场，润府也有个别房源出现了明显松动，尽管成交仍然乏力。

而去年底行情高峰时期89平米的三房，最高挂到了2100万，现在挂牌1700万，价格跌了300多万，但依然比指导价高出500万左右。

“哪怕价格跌了这么的多，接盘人还是寥寥无几。”

润府二期还比较新，目前89平米两房放盘价格在1300万左右，中介透露，9月份成交了一套单价14万一平的笋盘，应该算最低的了，但是现在没有这个价格，最新挂牌17、18一平，比去年高峰期没降多少。

去年6月，华润城润府一期成交了一套单价14.6万的房子，但属于业主急着卖掉拿钱去打润玺1期的个案。

尽管如此，华润城片区内二手房可谓“有价无市”。无单可开的中介大多都在苦熬：成交太难了！

所以，总体而言，目前市面上漂的大部分笋盘是华润城的回迁房，价格分化还是很明显。但是想抄底润府的朋友，还言之过早。

也就是说，想让华润城的房价走下神坛，其实并不容易。

况且市场风向说变就变，期待华润城一路下跌等着抄底机会的人也许等不到。

深圳市房地产信息平台公布的统计数据显示，除了非工作日外，进入11月份以来，深圳每天二手房过户的数量均超过了100套/天。

一边是深圳二手房10月成交触底1605套住宅，同比大跌66.42%，跌回10年前的水平；另一边在价格方面，据乐有家统计，近一个月内约有15%的业主下调了报价，业主报价下跌片区已超过8成。

“华润城这几年房价跑的太快了，炒的人太多所以换手率在南山都是较高的，价值明显被高估了。”

市场人士表示，华润城二手房的价格，由于透支太大，如果不能以价换量，后市依然不太乐观。

这是2020年润府三期二手房的行情，仅凭当时13万多一平的价位，已经赚得盆满钵满，如今，是否到了落袋为安的时候？

也许华润城片区是房源的另类，但整体而言，从百花到八卦岭、从后海到香蜜湖，“房价信仰”逐步在被打破。

根据克而瑞的监测数据，深圳10月二手住宅小区售价较1月趋势性下滑，可比价格跌幅中位数、平均数分别为-23.1%和-21.6%，二手房价格现已基本打回到2019年底。

其中，多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%，另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%-20%。

针对大量低于二手房指导价的房源不断涌现，有人动了“低首付”的念头。

比如文章开头写的大冲都市花园这套跌破二手房指导价的笋盘，总价如果1100万成交，银行贷款是否可以按照指导价多贷一些，而原来的三成首付可以少交一些呢？

如果这套100平米的房源按照1300万做贷款依据，那么买家只需首付190万，低于两成首付即可。

如果这样的推理成立，那么深圳大批低于指导价成交的房源，或面临这样的首付问题。

随着时间的消化，市场上笋盘越来越多，一些低于指导价成交的房源，自然也就没有高首付的问题。

反而，首付同样是三成或五成（二套），金额比过去明显少了。一句话，房价真跌了。

但这不是低首付的概念。

今年2月深圳出台二手房指导价新政后，银行纷纷以政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。

而对于低于指导价成交的房产，按照“孰低原则”即实际成交价作为放贷依据。

业内人士指出，遵循最低价原则，也限制了流入二手房市场的信贷资金量，有助于抑制二手房价格非理性上涨。