今天开始,在常州谨慎买房
无论你曾经在楼市享受过多大的红利,无论你现在资金充裕或紧张,现在都要提醒各位一句:今天开始,谨慎买房!并不是不买,而是挑选购买。
这已经不再是个“闭眼买房”的时代!
11月18日,总部位于杭州的著名开发商祥生地产股价全天暴跌53.91%,市值由超百亿港币蒸发至48.4亿港币。加上最近几天连续下跌,累积跌幅已经超过了70%。即便在前几天地产股上涨之时,祥生表现也比较一般,确实比较奇怪。
18日晚间,祥生控股集团发布关于“股价及成交量不寻常波动”自愿性公告。公告强调:“祥生控股集团董事会确认本公司运作一切正常、现有债务并无出现任何违约,且本公司控股股东并未质押任何股份。”
而对于2022年公司即将到期的美元债,祥生控股集团管理层方面则表示,已经准备好兑付计划。与此同时,早于11月初,祥生控股集团就曾提前回购间接附属公司2022年到期优先票据。后续为了进一步提振市场与投资者信心,祥生控股集团将根据市场变化适时进行回购。
祥生这个开发商,不算小。在大本营杭州和浙江几个城市,影响力很大,这家房企已经上市了一年多。据克而瑞数据,今年上半年祥生控股集团以612.1亿操盘金额位居房企第31名;以479.8万平方米操盘面积排第25位,属于大中型房企。
11月2日,标普将祥生控股的美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。而“CCC”评级说明,祥生控股目前有可能违约。
有财经媒体根据数据分析认为,祥生融资成本很高,净利润率很低,一直在高杆杆运行,现在行情迅速变化,尤其是下半年,有点承受不住了。
其实这并不是个案,现在很多民营房企日子都不太好过,所以常州从第二批次土拍开始,热度明显降低,大多地块底价成交,且很多为国企兜底,这种情况不足为奇。
土地市场的遇冷一方面操盘手对当前市场行情持谨慎态度;同时也从侧面反映出一个现实情况,就是:不少房企或许已没钱买地。
没钱怎么办?一个途径是正常渠道融资,另一个屡试不爽的方法,就是所谓以价换量。
这也是当前常州及周边市场,出现一些轰轰烈烈的折扣力度较大的特价房的关键原因。
而且还需要指出的一点是,年底前出现的这一波力度超大的特价房,不是噱头,而是真的在降价;这样的市场表现,预计也会体现在国家统计局月度房价统计数据里。年底前房价是否会止涨甚至下跌,拭目以待。
那对于买房人来说,这些降价的房子到底能不能碰?其实现在买房人的心态,相当微妙,不同类型的客群,都有各自的顾虑。
置换客群因为房价水涨船高买房门槛提升导致有心无力,这也是徐州一些高端改善盘客量也在减少的关键。
投资客没钱没资格,政策预期不明朗也使资产配置策略有变化,投资客为主的板块降温明显。
以上种种,都显示买房人在不确定的当下对手里有限的现金如何使用更加看重。
因此,从市场采取的促销手段比如降首付、特价房来看,首付下降,或许会增加部分客户量,但预计并不会显著的改观目前楼市相对遇冷的行情。如今房子总价越来越贵,通过降低首付提升消费动力,绝非易事。
以价换量,是提升消费意愿的更有效的选择。再强调一下,这不是噱头,是真的价格让利。
● 从市场热度上看,常州一线热门板块也在面临一些挑战,除非倒挂的非常多,要不然去化也并不是特别快,此时的行情更考验营销、地段细分和产品力本身。
● 部分定价激进的区域和项目,正在面临客户量减少、开盘时间推迟的严峻挑战。
不过,可以期待的是,目前政策层面的表态,或许会提振部分客群的消费信心:
比如和半年拿不到贷款的极端情况相比,目前一些城市贷款额度和房款发放速度都有所提升,实质是保障首套房、满足合理购房需求,进而稳定市场预期。
同时,银保监会也在近日表态:稳地价、稳房价、稳预期,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。这也是当前形势下楼市政策的主基调。
而且,在金融管理部门引导下,房地产企业合理资金需求正在得到满足,部分房企已开始在银行间市场注册发行债务融资工具,房地产融资或走出至暗时刻。
市场信心的底,落后于政策层面的底。政策出现相对松动的苗头,市场信心还在底部回升。地产调控大方向没有改变,对未来市场趋势,还是谨慎乐观为好。
冬天是很冷,但“冷”并不是全貌。
雪被之下仍能孕育春芽,就像这场楼市的潮水褪去,除了搁浅一批正在裸泳的楼盘,同时还能让我们发现那些真正意义上的热盘。
这也是为什么我们在文章一开始就强调,“今天开始,谨慎买房”!
在楼市形成“巨大割裂带”的行情下,谨慎恰恰是种策略,如果你能完美避坑,买对房、买好房,那你就是这场“大浪淘金”游戏的真正赢家。