宜宾房地产发展蓝皮书
今年公布的“2020年中国城市GDP百强榜单”中，宜宾市以全年2802.12亿元的地区生产总值，首入百强名单。这一成绩，彰显了宜宾向外向型经济体的积极转型、推动经济高质量发展、加速建成全省经济副中心和成渝地区经济圈副中心的决心。
随着产业向多元化发展，宜宾正在从“工业化”走向“城市化”，城市基础设施建设的需求增大，带动宜宾房地产市场持续向好发展，持续吸引品牌房企入驻。
本蓝皮书将从宜宾的城市基本面、房地产发展历程及特点、城市与房企的双向选择这三大部分，为大家全面了解宜宾房地产发展情况提供参考。
近日，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》正式发布。早在2020年1月3日，中央首提“成渝地区双城经济圈”，成渝经济圈上升为国家战略，这也意味着继京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化后，成渝地区双城经济圈将成为国家区域发展的第四增长极，旨在通过重庆和成都的双核带动，形成区域联动。此次《纲要》正式落定，旨在加速推进双城经济圈建设。
而作为成渝经济圈中重要成员的宜宾，正在以不容小觑的速度成为川南经济区的核心，成为区域发展的重要支点。宜宾在城市规划、产业转型、轨交升级、人才导入等方面持续快速发展，享受国家级政策发展红利的同时，也将迎来城市发展的大机遇。
城市规划定位为未来发展定调。宜宾地处长江流域，拥有“万里长江第一城“的美誉，作为长江中上游向国际开放的桥头堡，承担着推动长江经济带高质量发展的重要责任。并且由于宜宾在地理位置上，距离成都和重庆均有一段距离，不在双城的经济辐射范围之内，可成长为单独的经济增长极，带动周边区域发展。因此，自2017年起，宜宾明确了冲击全省经济副中心，加速成为成渝经济圈中的第三增长极的发展目标，城市发展同时也进入了一个新纪元。
产业发展双轮驱动，新区设立助力经济结构转型。宜宾自十三五起将产业发展提升到新高度，提出产业发展双轮驱动的发展战略，巩固优化煤炭、白酒、化工轻纺等优势产业，大力发展智能终端、轨道交通、先进材料等新兴产业，成功引进了宁德时代、朵唯、吉利、中国中车等高新技术企业，减弱地方经济对于资源开发的依赖，创新培育新的经济增长极。
在转型的过程中，宜宾以临港为核心，积极向四周发散构建产业发展集群，并成功获批首个省级新区——三江新区，同时将三产比例从2010年的25%提升至40%，产业结构逐渐实现优化，带领宜宾的GDP增速攀升至川内第一，达7.7%，远超平均水平。
路网全面升级，打造区域综合交通枢纽。宜宾作为全国性63个综合交通枢纽之一，是川渝滇黔四省市中唯一列入全国50个铁路枢纽的地级市，拥有“铁公水空”的立体交通体系。在城市外扩的需求下，路网向外延伸，增加通航城市至30个，扩大通航水域里程至近1000公里，推进成自宜、渝昆等多条高铁线路建设，实现内联外通，让其成为城市群中当之无愧的交通枢纽。
科教兴城，人才引进奠定发展基石。在无论是科技创新，还是产业新兴都需要人才支撑的时代，人才资源的重要性不言而喻。近几年，宜宾大力实施“科教兴市、人才强市”战略，积极加入抢人大战，进行人才引进，打造大学城板块，同时提供相关人才引进政策；目前已与20余所高校签订合作协议，将在宜宾办学的高校从2所增加至12所，大学生数量增加至8万余名。在产业双轮驱动战略坚持，辅以人才留存政策的推进下，宜宾常住人口实现回流，由六普数据中的446万人，增长至七普的459万人。
明确冲击省内经济副中心以来，宜宾从经济、人口、交通多方面下功夫，提高城市首位度，现已进入建设发展的快车道。在经济发展提速的情况下，宜宾的房地产市场保持开放态度，以维稳为主，可预见范围内将持续上行发展。回顾宜宾房地产的发展历程，基本就是一个城市变化的缩影。总的来说，宜宾房地产发展分为三个阶段：
宜宾2010年地区生产总值达870.85亿元，居全省的第一经济梯队。作为传统的工业重镇和典型的资源型城市，宜宾第二产业的占比接近60%，“一黑一白”（煤炭和白酒）产业是这一阶段拉动经济发展的双引擎，诞生了五粮液等知名企业。从增速来看，农业和第三产业保持稳步增长，工业生产的高速增长拉升整体发展速度。
在这样城市背景下，宜宾房地产业以本土房企作为主要构成，他们以制造业、煤炭业作为主营业务，以实体经济为基础，逐渐拓展到地产开发，如丽雅置业。在如此的市场环境下，本土房企拥有绝对的竞价能力，几乎包揽下所有主城地块，外来房企仅能在外围区域进行试水。
虽然此阶段宜宾已逐渐出现了电梯高层这种住宅业态，但在主城区，主流住宅产品仍为老式低楼层楼房，预制结构，水泥墙外立面，总高一般为6-7层，外部无电梯、无社区环境、楼下周围即是商铺，内部户型产品样式老旧，能基本满足居住属性，但随着城镇化、棚改政策推动深化，人们的住宅预期也在悄然发生变化，为后期市场发展埋下伏笔。
2011年起，由于煤炭开采对生态环境有所影响，产量持续缩减，市场同质化竞争加剧，煤炭所能带来的经济增加值占比持续下降，粗放发展的煤炭经济开始走下坡路，宜宾产业发展不均衡的现象逐渐显露。2013年白酒产业发展也陷入低谷，这对于宜宾的产业发展无疑是雪上加霜。
双产业的相继低迷让宜宾明确意识到了发展动能不足、后劲乏力的危机，开始进行产业的结构化转型。2016年，宜宾政府明确“产业发展双轮驱动”的战略，提出在优化传统产业的同时，大力发展新兴产业，在城市外围拓展出以产业发展为核心的临港经济开发区、南部新区等。
随着产业结构升级，宜宾房地产发展的风向也逐步改变。部分的宜宾本土房企由于主业衰落，资金流受限，市场上出现了一些“项目烂尾、老板跑路”的现象，行业乱象之下，本地开发商的行业竞争力下滑，陆续隐退。与此同时，持续向好的城市经济表现使得宜宾迎来一群新的外来房企，成为新的主力建设者和开拓者。
在这市场变换的过程中，宜宾购房者的居住意识被唤醒，对产品有了品质上的要求。相应的，这一阶段，能预判到此房地产需求变化的开发商，即拥有了攻城的先机。以邦泰集团为代表，最早一批进入到宜宾市场的品牌房企，敏锐洞察到了宜宾的城市发展潜力、暗藏的市场需求。2012年，邦泰集团抢先拿下临港经济开发区的一宗住宅用地，成功进驻宜宾市场，为外来房企的陆续登陆吹响了号角。
首部作品——邦泰·临港国际便为宜宾人民呈现了精致的园林景观、完善的社区功能区以及舒适的住房户型，用优秀的产品为品牌实力正名。在拥有一定的客户基础后，邦泰持续深耕临港新区，拿下多宗大面积地块，同时紧随城市发展脉络，在南岸新城等其他板块布局了邦泰·公馆等作品。在外来房企大规模进驻宜宾之前，提前抢占市场，从房企更替的变局中突围。
明确了产业发展方向后的宜宾，利用其地理优势，从2018年起怀揣着冲击省内副经济中心的雄心壮志，先后引进了宁德时代、朵唯科技、吉利汽车等头部企业，同时大力支持五粮液冲击千亿目标的愿景。在不遗余力的推介下，新兴产业迅速在临港经济开发区聚集，2020年临港经济开发区正式批复为省级特区，经过更名挂牌，成为了如今的三江新区。
这一转变，大幅提升了三江新区的经济发展战略高度。全国各地的科研院向三江新区汇集，现已与清华大学等20所高校达成战略合作，已建成12所产业研究院，不断深化校企合作；地区政府加速市场审批流程，完善招商引资的各项工作，加速产业链的快速聚集，2021年上半年三江新区已成功引进国内省外资金70亿元。
在高愿景的预期和产业的有力支撑下，2021年上半年三江新区的地区生产总值增速高达33.7%，带动全市经济发展，拉大城市框架，提速宜宾城市建设。绿地、华润、碧桂园等更多的外来房企洞察到宜宾的发展空间，抢滩登陆，迅速加剧市场竞争，推动土地成交均价攀升至此前的数倍。热度传导至住宅市场，供应量迎来爆发式增长，带动成交量上涨。
规模型企业流入，引导行业竞争格局变换、房地产市场全面开花。部分房企凭借丰富的项目储备、契合市场需求的产品设计理念以及细致的物业服务，在竞争加剧的情况下，业绩表现稳定维持在市场前列，就拿邦泰举例，2018年，在市场供货不足的情况之下，邦泰在宜宾布局四个在售项目，全年销售额达到75亿，市场占有率稳居榜首。
根据亿翰智库发布的宜宾市销售业绩报告，2019年至今，邦泰持续稳居市场前列。不仅是因为邦泰全方位城市深耕，实现规模布局，同时也是其产品设计理念与三四线城市集中释放的改善需求相契合，重点强调“产品+服务”的设计理念，深受宜宾市场的认可。
宜宾的城市发展历程，是一条探索中逐渐清晰的路径。在“十四五”的宏远规划，以及争当全省副经济中心和成渝经济圈副经济中心的目标追求下，整体城市规划、产业经济导向均呈现利好状态。经济发展提速，内生需求持续汇集，再加以品牌房企齐聚，竞争之下引导房地产进入“品质+服务”时代，整体均价攀升至8500元/㎡左右，位列川内中上游。
在这样的背景下，房企需要加强与城市的互动连接，顺应城市发展方向、了解购房者需求、不断升级全方面服务，以牟取长远发展之道。
城市与房企的双向选择推动宜宾向新发展
城市发展的混沌中识得强大的房企，房企的变更迭代中见得城市的更新发展，两者紧密联系，发展路径相辅相成。在多个方面的双向选择中，房企与城市在越发契合的关系中成长。
城市发展方向为房企指明未来生活聚集地。房企的住宅产品以人为基础而存在，人口的流向就是房企未来发展的方向。纵观宜宾各片区的人口分布，老城区人口聚集，但已无可开发空间，城市需要更新换貌。近年来，宜宾以老城区为支点，向三江六岸进行拓展，拉大城市框架，在城市的发展规划中明确地划分各区域板块的功能定位和落位产业，为人口的聚集指明方向。
其中，南岸新区和三江新区是最为重点打造的两个片区，一方面是由于距离老城区较近，能够快速接收外溢需求，且可开发空间较大，能够方便政府进行整片区规划；另一方面，在高规划的站位格局之下，三江新区定位为省级特区，将打造大学城以及多个产业园区，持续引流；而南岸新区本就拥有较大的人口基数，高铁站的通车又为该片区带来巨大的交通利好，对购房者有较强的吸引力。
因此，这两个片区的优质土地成为各家房企的必争之地，房企项目的集中打造推动区域的建设发展。根据各片区的拍地情况和项目开发情况，未来更多的项目将集中于三江新区和南岸新区。
邦泰自2012年进入宜宾，钟情于三江新区这片土地，早期的邦泰·临港国际、邦泰·国际社区（南区）、邦泰·国际社区（北区）等项目都聚集于此处，优先为该区域导入人口，形成居住氛围。此后的邦泰·白沙鹭岛更是精准落位，同时打造社区商业街，更新城市界面，带动周边的学校、商业配套向此偏移。
作为第一个在三江新区“吃到螃蟹”的企业，邦泰在区域实现其项目储备、规模布局的同时，也持续推动着板块价值拔升，效果显著。一方面是由于其项目均为大体量开发，能够深入参与到城市发展建设之中，完善区域配套；另一方面，邦泰在三江新区的项目表现一直稳居市场前列，使得这块价值洼地获得认可，此后不断吸引着更多品牌房企进入，参与建设。
现目前三江新区已成为宜宾城区的核心居住区，一方面表现了宜宾政府对城市发展、新区建设的打造信心，另一方面也彰显了邦泰等开发商，超前的行业敏锐度和强大的城市运营能力。踩准城市发展周期，入驻核心板块，尽享城市优质资源和发展红利，与城市、区域共生共长。
购房者需求为住房产品更迭提供着力点。所有的产品都是为满足需求而存在的，因此需求是所有产品的出发点。十余年的变化间，从千篇一律的高层、小高层到如今姿态各异的叠拼、别墅、大平层，宜宾购房者对于住宅品质提出了更高的要求。
用心了解用户需求，并为其打造出适配的产品成为了房企开发产品的第一要素。在此过程中，邦泰做出了两件事情，一是走入街头巷尾，认真倾听宜宾人民对于住宅产品的需求和对于现阶段呈现住宅的评价，比较着需求与自身产品之间的差距，探讨未来项目中各式设计的可能性；二就是创新尝试，将最真实的反馈纳入产品设计的考量范围，最大限度的满足购房者的需求。
此后，陆续面市的邦泰·国际社区、邦泰·天玺项目，刷新了城市居民的居住预期。不同于当年市面上的住宅小区，邦泰·国际社区（南区）结合生态自然社区的设计理念，打造了具有法式风情的生态社区。中轴以景观泳池和法式草坪花园组成，同时利用一条长500米的高层横轴生态水系设计，将生活功能区与园林景观相连接。在户型方面，也是以69-101㎡小面积的刚需高层房为主。
邦泰在宜宾“天”字系二号作品邦泰·天誉为改善型住房，在多处设计上做出了升级改变。邦泰·天誉采用围合式布局，建筑阵列式排布，整体呈轴对称之美。在园林方面，采用传统中国文化和西方现代艺术相结合的新亚洲风格，水景巧妙贯通整个园区中轴，增添禅意生活的意境。户型方面，结构方正且动静分区明确，拥有景观宽尺双阳台，并且电梯均为刷卡入户，类似于一梯一户。
项目对比来看，邦泰在住宅规划、房屋设计、园林景观、户型等多个方面均在不断的升级和改变，切实将购房者的需求作为产品迭代的追寻目标。
而优势产品，不仅满足了购房者的基本需求，更是为其带来了长远的保值、增值。产品同质化不会对居住属性造成影响，但产品的优势性和独特性可以在居住属性之外带来投资属性。
横向比较几个区域内已售住宅项目的二手房价格，多数项目的价格差距较小，但邦泰项目的二手房价格在区域内尤为抢眼，均高出区域均价1000-2000元/㎡，在新房销售时均价处于同一水平的前提下，邦泰的产品具有很强的保值性。
住宅作为一个长期存续运营的产品，小区设备的维修、安保工作、公共区域的清洁工作等等都需要有专人进行照料，而这些后续物业服务为项目增添了附加价值。因此，如何提供优质的物业服务也是房企需要考虑的一大课题。
高质量物业服务推动并引领着城市住宅居住体验升级。在众多在宜宾存续发展的房企中，碧桂园、华润等全国性房企均拥有自己的物业公司，均拥有高资质认证，他们用高标准、高质量的物业服务推动着宜宾住宅居住体验的升级。
值得一提，除拥有一级认证的物业服务资质之外，邦泰物业还被认证为积极响应党和国家号召的红色物业，它所提供的后续生活保障不仅体现于平时冬天一杯温暖的姜汤、夏天一杯凉爽的冰饮或是全年不间断的特色贴心活动中，更是体现在艰难的时刻传递的关怀，如疫情期间坚持为业主送口罩、提供采购和配送服务等服务，以及就地过年期间，主动慰问空巢老人等行为。
邦泰不断升级服务体系，推出的15308时效原则（客户第一、5分钟极速派单、30分钟响应诊断，8小时快速处理投诉服务），从客户的角度出发，辅以智慧服务，用专业的服务技能解决业主的生活难题，构建人与生活的连接桥梁。
邦泰这不断升级的服务体系保障了居民生活，引领了宜宾物业的发展，也提升了这座城市的居住体验水平。据了解，邦泰物业的服务多次被媒体点赞，在收获外界赞赏的同时，更是收获了业主的信任，2020年邦泰物业整体满意度高达97.1%，在宜宾更是达到100%的无差评记录。
除了满足业主的需求和提供传统的物业服务之外，城市运营更是为房企服务提出了更高的要求。2021年，宜宾市自然资源局认真践行“我为民众办实事”，在实施“放管服”、持续深化“一次办好”政策的背景之下，以三江新区为起点，选择邦泰·白沙鹭岛项目作为“交房即交证”的首个试点项目。
如此安心便捷的举措，从源头上解决了以往办证慢、办证难的问题，消除了购房群体的后顾之忧，为企业树立起品牌背书的同时，也为宜宾的城市运营开辟了新的前进道路，实现了城市服务、运营环境的持续优化。
城市运营与房企服务更新越发契合，在需求与服务的双向选择中成就彼此、共同发展，未来也会在这样融洽的合作中携手前行。
未来宜宾也将坚持双轮产业驱动战略，立足自身优势资源产业，扩大产业规模，同时保持产业推介力度，培育更多元的产业动力。在产业经济的聚集扩展下，在多所高校正式落成、开学后，宜宾将用更现代化的城市配套和更务实的政策支持留住人才，为宜宾的城市发展蓄力。
而稳健运营的房企能够打造优质的住宅产品，提供留住人才的住房保障，支撑城市持续向新发展。就在互相选择、互相成就的关系中，城市发展和房企发展都互相牵绊着对方。但目前，由于房地产环境持续收紧，房企暴雷现象频发，不少规模房企陷入债务风波，“三道红线”的指标情况以及稳健的现金流要求，促使房企调整现金储备和债务结构，对于财务结构进行优化，早日进入绿档，成为了获得开拓市场、平稳营收的先决条件。
行业生态重构，房企择机下沉寻求更多机会点，未来宜宾房企的竞争格局或将再次发生改变，房地产发展由“大开发”向“大服务”转变。此预期之下，如何稳健运营并保持核心竞争力就成为了房企关注的焦点。唯有持续钻研产品设计、不断改善升级服务体系，通过获得购房者的认可从而获得行业的认可，才是助力房企的长远发展的重要因素。
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