苏州这轮土拍，胜算几何？

本就空下去的开发商钱包，面对今年最后一次集中供地，各大城市都拿出优质地块的情形下，苏州这次又能有几分胜算？

克而瑞数据显示，全国1-10月土地累计成交同比下降23%，为过去5年最低点。第二批土拍流拍率26%，半数流拍地块位于核心一二线城市且均为涉宅地块，撤牌地块主要位于远郊区，房企拿地积极性明显下滑。

22城中动作最快的无锡，11月1日已经把第三批宅地卖完了。

杭州：恢复了“预公告”的勾地政策，保证金从地价20%降到了地价10%、最高不超过5000万。

南京：部分区域保证金比例下调到20%，取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质也由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

各大城市，似乎纷纷对房企喊话：我体谅你的难处，来，快看看我的土地。

比如，最近在市面上流传出了一份北京第三次集中供地计划名单，相信房企看了定是心头一暖：

正是因为有区位、人大附朝阳分校的加持，这片区域的房价也令人叹为观止。

杭州拱墅区断供6年的桥西拿出了小河油库地块，就在京杭大运河边上，正儿八经的一线河景，容积率只有1.7，而且还在2021年京杭育才小学的学区划分范围内。

就连华丰造纸厂地块也拿出来了，而且还是一次性3宗宅地一起上。这下子相对割裂的桥西和申花之间的空白区，能直接连上了。

深圳把前海、宝中等区域的宝地都拿了出来，南京一次性在河西拿出了8块宝地。

对比无锡三轮集中土拍来看，三轮土拍热度依次递减，尤其是第三轮土拍热度降至冰点，整体溢价率降至0.01%，与首轮12%的溢价形成鲜明对比，并且三轮土拍中20宗成交土地中仅3宗溢价率成交，并且这三宗均微弱溢价，几乎可以忽略不计。

就溢价地块比重来看，第三轮集中土拍成交的溢价地块比重仅有15%，这与首轮100%溢价（16幅地有15幅触及最高限价成交）、二轮73%(22幅地中仅有9宗摇号成交)溢价相比，企业拿地积极性明显降低，底价成交成为三轮土拍的主旋律。

与前两轮土拍房企积极报名、高溢价成交的情形不同，三轮集中土拍大部分地块仅有一家房企报名参拍，这从20宗地块中有17宗底价成交即可看出，即使是以往的高热区域——滨湖区、梁溪区，也多仅有1宗地块参拍。

无锡第三轮集中土拍中参拍的品牌房企中除仁恒之外，其余的大都销声匿迹，参拍的大都是无锡本地城投公司，比重高达七成之多，并且多以政企合作的形式开发，托底的意味比较强。

总体来看，在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下，房企“躺平”的情绪仍在延续。

但由于本轮土拍无锡挂出的地块质量较优，低溢价之下本轮土拍成交的大部分地块地价较前两轮有明显的下调，为房企预留了较为充足的利润空间，使得地块都成功出让。

对于这次出让的土地，苏州政府可谓诚意满满，拿出了多宗压箱底好地。

其中，涉宅用地22宗，相较二批次的地块，三批次的地块整体较为优质，多分布在热门板块，如元和、高铁新城、科技城、吴江太湖新城、姑苏平江新城、园区湖东。

园区的永旺西地块自不必说，对面就是永旺梦乐城、地铁1号线钟南街站就在旁边，地段甚至比奥体还要好。

吴中太湖新城的两宗地块，与4号线直线距离500米左右，对面就是科沃斯机器人，起拍楼面价17013元/平方米，规定户型不得低于120平方米，无疑又是改善盘。

高铁新城的两宗地块也非常值得关注。其中一宗据说是中建建投高铁新城总部基地，还有一宗地块曾在二批次中撤销挂牌，但在修改了规划指标后于本批次再度挂牌，起拍总价反而上涨1600万元。

三批次出让地块的保证金比例则全部下调至30%，相较在二批次，除吴江区地块的保证金比例为30%外，吴中区、相城区、高新区、工业园区地块全部为50%，园区的租赁住房用地的比例达到100%。

三批次中竞得房企首次需缴纳支付土地出让金由60%下降为50%。除了园区地块外，其余地块均未设地块的市场指导价，取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。

此外，仅有园区湖东核心地块设置了市场指导价，还设有结构封顶后方可申请预（销）售许可的限制，即封顶销售限制。

苏州城市的土地价格是在2016年开始大幅上升进入新格局的，但是2016年之后，近五年来苏州的土地价格都处于一种比较平稳的状态。

过去5年苏州地价都处于苏锡常的高地，2020年苏州市区涉宅地块的平均楼面价为13921元/㎡。

我们可以看到，原来苏州地价一直居高，但这两年的话，其实从地价上来讲，常州、无锡都有很大提升，但苏州地价相对是稳定的，但是不可忽视的是，除了少数板块，大部分板块的供地量也是居高的。

在调控带来需求萎缩的情况下，供大于求的这种矛盾就出现了，这也是目前看起来苏州地价不高，但是在销售上压力很大的一个很重要原因。

而苏州这一批次的供地，依旧严格限价，一些核心地段的地块，其实利润并没有那么高。

比如像永旺西地块，如果说售价不能有突破的话，在严格限价的情况下，如果没有其他一些可操作空间，其实今天看来，地块利润空间很有可能是很小的，甚至说可能就没有。

从目前了解到的情况，一些优质的地块的意向报名房企，可能也就两三家，而有些地块，可能也就一家房企去报名。

在市场火热的时候，可能有些问题会掩盖，但是一旦市场降温了，那这些问题就会赤裸裸的摆在桌面上，所以说这一批次的地块，热度肯定还是延续降温，这个是没有任何的悬念的。

总体来说，在苏州开发商们相对来说，都会比较倾向于总价可控的核心区地块。

开发商们口袋里的钱还是有限，吃不下高总价、非核心区的地块，风险实在太高。

而且，22座热点城市直接形成了竞争关系。光是自己展现诚意还不够，关键得看竞争对手出什么牌。

全国的地市和房市都在降温，大多数民营房企在拿地上趋于“躺平”，哪怕说土地参拍条件降低，并不能解决房企资金艰难的这个根本性，目前房企资金紧张才是根源问题。

而苏州楼市的降温，其实把高库存这个问题也实实在在的地暴露出来了。房企也是要算账的，地块利润空间低，资金又紧张的压力下，苏州这轮土拍，地块如果能全部成功出让已算万幸了。