武汉楼市 远没到头
从数据看，武汉楼市并没有让人特别丧气
这数字，比去年的17.5万套高
那我们把时间再拉长一点
一边涨价一边还能维持一个很高的成交量，大家都觉得这市场红红火火
现在的情况是，开发商在割肉维持成交/回款
不卖，亏的是数字
这才是让大家有一种【末路】的悲凉
开发商的确感觉日子特别难熬，售楼部的气氛也很诡异
但如果我们从更大一点的维度看
一个人口千万级的城市，房地产市场每年【合理成交量】，并不是10年或者5年的平均数。
如果我们完全没有一个合理的参考值，每年都去对比去年、前年，其实并不能判断出这个市场的容量到底有多大？
如果以10年为置换周期，平均每年应该有32万户家庭置换。再加上每年所谓【新武汉人】的置业需求，大概5~7万套。
这特么很恐怖有没有？
我们再看一个数据，武汉房管局公布的新房成交结构——
全市90㎡－120㎡（含120㎡）户型的新建住房销量占比最大，为51.22%；
对比下大湾区大户型交易占比，接近20%，杭州大户型成交占比36%。哪怕和武汉城市能级接近的西安，144平以上占比也达18.3%......
144平以上，现在已经是武汉三环内主流的【改善面积段】。不要说大户型消费和理论【合理成交】差异巨大，哪怕和供应也严重不成比例。
武昌有一个顶豪，房价一度超过4.5万，然后哥扫了一眼他客户年龄段——
18个客户里面，50后60后和70后80后，一共8个人。
绝大多数都是90后，甚至1999年出生的朋友，已经在消费千万级产品。
包括二七滨江，那些动不动200多平接近300平的户型，你一看业主年龄，明显就是二十出头的年轻人。
当然不能排除是他们父母以子女名义在置业，二代们开始买房，当然释放出武汉豪宅的需求，
但反过来说，武汉楼市一波本来应该是购买力最强悍的，70后人群尤其是45岁左右的，缺位了。
武汉现在4万+的楼盘，有14个，户型普遍160平起步，主流甚至已经200多。
这倒也合理，单价这么高了，必须做大户型。
90~140平的需求者，如果没有明显的投资保值需求，很难承担4万+单价。
但是当他们把户型做到平均200平方米之后，为什么45岁左右，购买力最强的那波油腻中年，不掏钱呢？
我们看一套武汉楼市很常见的大户型——
这户型很常规，空间分割得明明白白，就是给二胎或者准备要结婚生娃要二胎的年轻人准备。
他为什么要换大房子，或者说为什么要准备一套大房子？并不是要享受，而是家庭人口膨胀之后，必然的选择。
武汉楼市所谓的【户型设计】，基本上是一个模子刻出来的。
从90平到160平，空间的逻辑是一样的。
父母还在，大概率因为不用带孙子，已经不住在一起。孩子出去上大学寄宿，家已经变成寒暑假才回来的地方。
二胎肯定不会要，他不想50多岁还跑去幼儿园开家长会，70多岁参加小孩婚礼。
说起来这是套170平户型，但实际上他日常能用的，大概就是120平。其余都空着，或者未充分使用。
但凡他现在住的不是很差，物业完全不能忍，必须每天抢车位......花上几百上千万买这套170平，对他而言几乎没有可能。
——不懂我的需求。
你需求是啥？
——我跟老婆分房睡了，起码得两个主卧套吧。
分房睡，不见得是最普遍的诉求。
为啥最有购买力的人，现在从武汉楼市缺位？
在成都，房价跟武汉差不多，均价大概都接近2万。但人家单价5万的大户型，外立面长这样——
一个不以【睡下更多人】为设计理念的大户型，300平面积段，居然是异型。正儿八经的卧室，其实只有两个......
从性价比的角度，这个户型很差。
最不能忍的是，他露台面积过大，可能已经超过建面20%，这就没法算一半面积啊。
但问题是，【性价比】到底还是不是这部分人看重的？
现在用一套空间，试图包打20~50岁群体，顶多在客厅尺度上做点文章，却不考虑对象的家庭结构，社会分工......凭什么总让你得逞？
前2年，他们去买房还有一个很强劲的理由
从土地15%熔断，到新房价格持续限价，再到二手房交易都要被指导。整个房地产房价传导的链条，每一个关键节点，除了建材价格之外，已经全部被ZF卡死。
换句话说，当一套房子，剔除掉【投资属性】，是你开发商已经不会定价了。因为所有过去的定价体系，本质都是从成本出发。
开发商把建面多分给你一点，做成大户型；添加各种园林、物业服务；再给你装修上高档材料+电器......这些所有东西，都是成本。
但是客户没有涨价预期，他就会盘你的成本。
土地成本，都是可以查到的，你用的什么地板、瓷砖，大概卖多少钱，他全部门清，看湖值多少钱？我对比下其他看湖的，也能算个八九不离十。
所以有豪宅，全套整嘉格纳厨卫，因为这家牌子不太接受个人定制，客户不好查成本，自己也很难加装。
房地产所有【定价】的维度，都慢慢被堵死，也很难再刺激购买欲望。
土地红利，升值红利，成本红利，大家都吃了，但其实还没打开过【空间红利】。
他倒不是说户型设计的有多么好，但是打开一种可能，300万以内重回二环甚至内环的【空间/户型设计红利】。
所以横向对比一下，哥不认为武汉楼市，已经到头了。这行业还有很多很多机会，也有很多我们可以去摸索的维度。
