武汉楼市 远没到头

从数据看,武汉楼市并没有让人特别丧气

这数字,比去年的17.5万套高

那我们把时间再拉长一点

一边涨价一边还能维持一个很高的成交量,大家都觉得这市场红红火火

现在的情况是,开发商在割肉维持成交/回款

不卖,亏的是数字

这才是让大家有一种【末路】的悲凉

开发商的确感觉日子特别难熬,售楼部的气氛也很诡异

但如果我们从更大一点的维度看

一个人口千万级的城市,房地产市场每年【合理成交量】,并不是10年或者5年的平均数。

如果我们完全没有一个合理的参考值,每年都去对比去年、前年,其实并不能判断出这个市场的容量到底有多大?

如果以10年为置换周期,平均每年应该有32万户家庭置换。再加上每年所谓【新武汉人】的置业需求,大概5~7万套。

这特么很恐怖有没有?

我们再看一个数据,武汉房管局公布的新房成交结构——

全市90㎡-120㎡(含120㎡)户型的新建住房销量占比最大,为51.22%;

对比下大湾区大户型交易占比,接近20%,杭州大户型成交占比36%。哪怕和武汉城市能级接近的西安,144平以上占比也达18.3%......

144平以上,现在已经是武汉三环内主流的【改善面积段】。不要说大户型消费和理论【合理成交】差异巨大,哪怕和供应也严重不成比例。

武昌有一个顶豪,房价一度超过4.5万,然后哥扫了一眼他客户年龄段——

18个客户里面,50后60后和70后80后,一共8个人。

绝大多数都是90后,甚至1999年出生的朋友,已经在消费千万级产品。

包括二七滨江,那些动不动200多平接近300平的户型,你一看业主年龄,明显就是二十出头的年轻人。

当然不能排除是他们父母以子女名义在置业,二代们开始买房,当然释放出武汉豪宅的需求,

但反过来说,武汉楼市一波本来应该是购买力最强悍的,70后人群尤其是45岁左右的,缺位了。

武汉现在4万+的楼盘,有14个,户型普遍160平起步,主流甚至已经200多。

这倒也合理,单价这么高了,必须做大户型。

90~140平的需求者,如果没有明显的投资保值需求,很难承担4万+单价。

但是当他们把户型做到平均200平方米之后,为什么45岁左右,购买力最强的那波油腻中年,不掏钱呢?

我们看一套武汉楼市很常见的大户型——

这户型很常规,空间分割得明明白白,就是给二胎或者准备要结婚生娃要二胎的年轻人准备。

他为什么要换大房子,或者说为什么要准备一套大房子?并不是要享受,而是家庭人口膨胀之后,必然的选择。

武汉楼市所谓的【户型设计】,基本上是一个模子刻出来的。

从90平到160平,空间的逻辑是一样的。

父母还在,大概率因为不用带孙子,已经不住在一起。孩子出去上大学寄宿,家已经变成寒暑假才回来的地方。

二胎肯定不会要,他不想50多岁还跑去幼儿园开家长会,70多岁参加小孩婚礼。

说起来这是套170平户型,但实际上他日常能用的,大概就是120平。其余都空着,或者未充分使用。

但凡他现在住的不是很差,物业完全不能忍,必须每天抢车位......花上几百上千万买这套170平,对他而言几乎没有可能。

——不懂我的需求。

你需求是啥?

——我跟老婆分房睡了,起码得两个主卧套吧。

分房睡,不见得是最普遍的诉求。

为啥最有购买力的人,现在从武汉楼市缺位?

在成都,房价跟武汉差不多,均价大概都接近2万。但人家单价5万的大户型,外立面长这样——

一个不以【睡下更多人】为设计理念的大户型,300平面积段,居然是异型。正儿八经的卧室,其实只有两个......

从性价比的角度,这个户型很差。

最不能忍的是,他露台面积过大,可能已经超过建面20%,这就没法算一半面积啊。

但问题是,【性价比】到底还是不是这部分人看重的?

现在用一套空间,试图包打20~50岁群体,顶多在客厅尺度上做点文章,却不考虑对象的家庭结构,社会分工......凭什么总让你得逞?

前2年,他们去买房还有一个很强劲的理由

从土地15%熔断,到新房价格持续限价,再到二手房交易都要被指导。整个房地产房价传导的链条,每一个关键节点,除了建材价格之外,已经全部被ZF卡死。

换句话说,当一套房子,剔除掉【投资属性】,是你开发商已经不会定价了。因为所有过去的定价体系,本质都是从成本出发。

开发商把建面多分给你一点,做成大户型;添加各种园林、物业服务;再给你装修上高档材料+电器......这些所有东西,都是成本。

但是客户没有涨价预期,他就会盘你的成本。

土地成本,都是可以查到的,你用的什么地板、瓷砖,大概卖多少钱,他全部门清,看湖值多少钱?我对比下其他看湖的,也能算个八九不离十。

所以有豪宅,全套整嘉格纳厨卫,因为这家牌子不太接受个人定制,客户不好查成本,自己也很难加装。

房地产所有【定价】的维度,都慢慢被堵死,也很难再刺激购买欲望。

土地红利,升值红利,成本红利,大家都吃了,但其实还没打开过【空间红利】。

他倒不是说户型设计的有多么好,但是打开一种可能,300万以内重回二环甚至内环的【空间/户型设计红利】。

所以横向对比一下,哥不认为武汉楼市,已经到头了。这行业还有很多很多机会,也有很多我们可以去摸索的维度。

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