北京买房：理清思路，购房建议298

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我和女朋友工作单位一个在石景山万达附近，我在朝阳国贸，所以想在地铁一号线沿线买房。我说一下我的买房想法，麻烦章哥您帮忙把关一下哈。

1、关于区域选位。首先，排除石景山，虽然房价比较便宜，但没有好的学区，以后也没有较大的升值空间，而且石景山总体发展不太行，无教育资源和商业。其次，排除朝阳，朝阳虽然商业发达，但没有好的学校，也可以排除。目前比较倾向于在海淀，一号线万寿路、公主坟或者五棵松附近。

此处有问题1：有必要先买石景山或者朝阳的房子，以后再换到海淀吗？

2、关于学区。假设选定海淀后，在万寿路、公主坟和五棵松之间，可选的房子就不多了，目前比较倾向于买育英、翠微和五一对应学区的房子。目前，我个人认为虽然现在开始在实行多校划片（20190101后），和大区划片（20220101后），但总体感觉还是以就近原则来分配学校（这个原则不会变吧，总不至于我在海淀五棵松住，给我的小孩派位到海淀清河吧，那北京中小学上学会导致北京大拥堵），虽然可能还会被电脑排位，但买对应学校的房子被分配对应学校的概率还是比较大的。这么一来，如果日后再换房，房子也比较好出手，因为买这套房子的人也会这么考虑，房子的学校资源价值还是存在。

此处有问题2：关于学区，您是怎么看的？未来的政策有啥变化吗？我的孩子估计得七八年才会上小学，有必要现在就买学区房吗？会不会现在是踩中学区房的价格高点？

3、关于小区。目前，比较倾向于一套万寿路西街12号院的一套房源，业主是一个老阿姨。主要是觉得离地铁蛮近，对口一贯制育英小学和中学，对于我个人而言相当于一步到位了。另外一套是复兴路79号院的房子，对口图强二小，离地铁近，附近商业和医院资源发达。

此处有问题3：您知道这两个小区吗，有啥缺点毛病吗？您倾向于哪个小区？或者您有更好的推荐吗？

1、没有好学区就排除了？这有点儿把学区捧的太高了，未必合适。全北京真正出现学区的概念才不过是8年，全北京学区房都加起来才占比10%，也就是说有90%的房子给排除了，有点儿极端了。学校只是配套之一，作用确实很大，但起不到决定作用。东西海好学区跑输大盘的有的是，非学区赢了大盘的也不少，最好别这么刻板的思考问题。

2、有没有必要先买石景山和朝阳的，我是觉得有必要，就看你是否认可了。这被炒学区房的影响太深了，不好建议。

3、就近入学的原则当然不会变，那是写入《教育法》的。但人家说的是相对就近，那怎么算相对，怎么执行，谁也不知道。为了打击学区房炒作从二环派到五环也不是不可能，不会是全部孩子，随机来几个不就行了。显示的是个态度而已，谁赶上谁认倒霉。所有买学区房的家长都是这么想的，都是赌一把而已，这没什么可怀疑的。觉得合适就买，看自己的判断。

4、我关于学区怎么看，存在即合理，这问题太大了，几句话说不清楚。我都写了多少万字了也说不明白，水平有限。

未来的政策，肯定是追求公平呗，凭什么海淀业主就垄断优质教育资源啊？朝阳跟海淀的GDP无论在总量和人均上都差不多，凭什么好学校都在海淀啊？在我看来，中国是社会主义国家的根基不会变，全民福祉才是立国的根本，相对均衡才是统治的合法性所在。这和欧美的资本主义制度完全不同，不可能让资源差距永远拉大。

七八年后上学，常规建议是没必要买学区房。谁也不敢预测政策，过两年高峰期之后的供需逆转也说不好影响多大，多少有些风险。

这看自己的判断吧，我也猜不出预算，钱多就买总价高的，1500万左右起吧，受学区政策的影响小。普通学区房说不好，受各种因素的影响较大。

5、我对老房不熟，这问题提的都不好回答，从最宏观到最具体。水平有限，帮不上忙。

我和女朋友准备最近买房，预算600-700左右，一直在纠结新房和二手房，考虑到结婚生子的因素，不想等太久交房，但又担心二手房在居住体验和保值增值方面较新房有较大差距。最近看了绿城沁园（2024.3交房）和珠江绿洲，觉得还不错，该怎么选择？求章哥指教

1、6/700万，新房和二手房。以这个预算，如果注重居住体验那就买新房，注重保值什么的再看二手房。确实有可能有较大差距，新房的理念更新，质量有可能弱点儿。保值来讲或许差距更大，当然也得分什么产品和地段。

2、绿城沁园，限价房，6.5万，楼面价4万，还可以，开发商大概率不赔钱。如果有利润的话应该能保证质量，而且毕竟是竞品质楼盘。不过这2万多点儿的空间很难做出绿城当年的匠人品质，只能说应该不差，比其他项目的风险小的多。

不过这地段一般，朝阳区一直不是太重视东南沿线，20多年也没怎么开发。导致周边所有项目都跑输了大盘，旁边小区的品质和质量都很不错，就是被地段给耽误了。李嘉诚讲房产的价值由地段决定，有一定的道理，能决定70%吧。

3、珠江绿洲，这就更是自住为主了。地段被京通和通惠河南北封闭，城市孤岛。建筑形式又是蝶塔和板塔为主，早就过时了，容积率印象中快到4了，不低。物业管理中等吧，算不上好也没多差。这就是典型的自住小区，买到户型好的自住合适。

保值什么的比比呗，这里和柏林爱乐都是同时期的，价格也相差无几。之后就逐渐拉开差距了，到现在差了能有20%吧。柏林爱乐也没赢大盘什么，珠江绿洲输的稍微有点儿。以后有可能逆转趋势吧，看市场了，难度有点儿大。

4、这两个还是凭个人喜好选吧，都是典型的自住型小区。如果更注重居住体验那就买沁园，毕竟是新房，居住体验好。保值两边都别太注重，毕竟房子是用来住的，价格低自有低的道理。

实地看了东西城老破小后，对于学籍占坑房没有那么大执念了，因为我的工作原因，至少10年后才会住进最近要买的房子，现考虑如下，再次请章哥点拨：

1、先买保值增值属性比较好的大点的房子，以后有小孩自己住，加上父母能住的下，先解决自住问题；因为教育政策波动大，完全不考虑学区，目前更偏向于朝阳东四环那边；

2、如果以后小孩上学真的需要东西海学籍，再买一个最低价的占坑房；或者去我爱人所在的学校上学，这个能解决学籍吗？

3、目前觉得百子湾的金海国际不错，因为临近高架桥，小区环境一般，所以首付350-450，能买到140平的大三居，这样家人住的问题就一步到位了；以后我和爱人在海淀上班，地铁不到一小时也能接受；

4、相同价位，类似面积的不知道您还有没有推荐？因为我前十年都不住，且需要高租金收入还月供。

1、常规建议就是先买自住房或投资房，在孩子上学前两年再考虑学区房并不晚。这样房子的性价比高，相对风险也小的多。

2、最好就是买占坑儿房，迁了户能解决学籍，节省资金也风险低。上学期间的居住问题可以用换租解决，这样能占30%左右的便宜。我家也是这么做的，有学区房都没住，不是因为小，是因为接送不方便。这种问题在低年级时无所谓，从高年级起，尤其是到中学之后会很突出。租房相对更方便，每天能让孩子多睡会儿，家长的压力也小。

3、金海国际，典型的自住型小区，户型偏大，相对价格低。租金应该可以算是偏高的，但如果十年不住，何必买这么大户型啊？不太好租，租售比估计在800，只能说在大户型中不算低，但比平均值是低不少的。朝阳超过700就不太合适了，而且这里升值也不算多好，还是考虑一下吧。

另外一点，首付350-450，买140平的。这里均价在6万多吧，怎么也得800万以上了。现在贷款不好批300以上的，问清楚当地中介吧，别冒险。

4、相同价位，如果保值好的那就远了，得到五环外的常营板块了。能买到升值和租金正常的，多高谈不上，也就是平均值。毕竟面积大，不适合投资房。

5、总之吧，整体思路我觉得合适，但这选房有些不太合适。常规来讲，如果十年不住那就是纯投资房，收回的时候也老了十年，未必还自住。那首先考虑的就是租金和升值率，没必要非得大面积。一般投资房以小两居为合适，租金高流动性强，赚钱才是第一位的。

我现在是两个孩子的家长，老大在朝阳东坝读五年级，成绩中上，不是牛蛙，老二23年上小学，京户，家里还有老人，想换个学区房，尽量为孩子创造一点条件，免得将来后悔。卖掉手上唯一的老破小，也就能凑够500。往东西海找一个勉强的学区，也就只能占个坑，要住下来得三居了。

最近看了龙体，广外，陶白，海淀看了个月季园，民族小学学区，朝阳也看了下慧忠里和北里，朝外学区，更偏向于东西城两区，胜在均衡和高升学率，希望买2000年以后的房子，后面好出手点。目前纠结的是，东西城只能占坑，得另外租房住，西城的这两个学区是不是调剂到差校的可能性更大，和龙体比，该怎么选择呢？

如果选月季园或者慧忠北里，这两个小区环境还可以接受，有小三居能一家人住下来，几年内省了不少折腾，但是月季园23老二上学也不一定能进民族小学，慧忠北里小学不行，中学朝外还不错，慧忠里小学也是朝外，但是小区环境真是太差了。选朝外和选东西城哪个更好？请帮忙指点一下，如有更好的选择也请不吝赐教。

1、我家孩子也不是牛娃，普通学校勉强中上，累死我们了。追求个过程努力，结果随缘吧。

2、陶白广外和龙体比。如果能买在陶白的直升校则尽量，相对稳妥。不过这是2023年入学，高峰期，入学数量多，不敢保证派位。另外就是牛中未必有这么多学位，直升改定额的可能性大。

所以如果是我的话就选龙体了，或许相对稳妥。小学都挺好，普小的体小也不差。中学都是好学校，汇文50广渠门109等等哪个都行，都是老牌名校。只要幼升小不被跨区，那小升初就没什么风险。

3、朝外和东西城，如果孩子是相对的牛娃，也就是在朝阳能考到前30%甚至20%的那种，建议选朝外，稳妥。朝外去年1+3好像是30%的比例，2023这届孩子多，20%可能更保险些。

但这指的是慧忠里，一贯制的比中学才去的占优势的多。不过2023年谁知道会不会多校啊，可能性比较大，今年不就又折腾了一回吗。这还不算真正的高峰期呢，新北苑的朝外来广营校区已经并班了，闹的挺不愉快。

或者这么说吧，孩子是天牛娃，价值的期望值也高，清北985的那种。那就去西城，海淀也一样，凭天分和鸡娃拼抢顶尖儿资源。如果是牛娃，期望值比较高，985至少211的，那就在朝外，目标就是朝外高中。如果是普娃，或者价值的期望值不是太高，那就在东城，龙体相对稳妥，至少不会差。

龙潭湖有个左安浦园，对口体小，价格相对不高。小区一般，经适房，但保值什么的都不错。

手里有250万想在西城买个一居给小朋友上学，目前看了一个广安门的荣丰2008大开间27平米，总价395万。您说这个小区以后好卖吗？还有什么西城您推荐的小户型低总价房子？

1、荣丰2008，在现有政策下不难卖，毕竟总价低，是很好的占坑儿房。

2、但这种房不建议长期持有，可炒性太强了，是完全被政策捧起来的。2014年这里还是西城区升值最低的商品房呢，严重跑输大盘，连教改都没拉动房价。但2015年就创了个西城涨幅第一，2016更是突飞猛进，价格也就到了现在的程度。

可利润越高，风险就越大。早进入的都赚了大钱了，进入的越晚越不好说。这两年外地城市有限制学区房面积的，比如山东安徽等地，那就一下子把溢价给打没了。北京是否跟进不敢预测，只是有这种可能。所以建议用完了学位就卖，降低风险。

3、其他总价低的也都在广外，但都是老公房，比如车站西街那一带。总价差不多，面积稍大些，风险也小一些。毕竟是老破小，宜居性差，流动性也弱一些。但正是因为有这些劣势，所以风险才小，看自己的取舍了。