西安第三批集中土拍｜曲江大明宫两宗地块的住宅毛坯限价为何会到2.5w？

2021年11月20日，西安市第三批集中土拍出让信息发布。总共有十三宗地集中挂牌出让。在这十三宗地块中，曲江大明宫区域的两宗地块显得格外出众。这两宗地块的毛坯房的销售限价一宗达到2.5W，另一宗也在2.45W。

要知道，与这两宗地一路之隔的中铁建西派国际的二手房限价是15873元/平米，不远的中海开元壹号一、二期的二手房限价是16410元/平米，而未被限价的三期二手房挂牌均价也就在2.4W左右。

这两宗地的原主人是中储粮西安大明宫直属库。

早在2017年，大明宫遗址区提出“腾笼换鸟”的创新思路，对接中储粮西安分公司，依据区域实际，制定出“修路、建新库、拆老库”三步走的战略合作模式，双方计划投资25亿元，在遵循“先进郊后退城”的原则基础上，协助大明宫库建设临潼区代王、新市两个分库，并在旧库原址上为中储粮定向开发集住宅、商业为一体的办公居住项目，确保国有资产的保值增值。

这种腾龙换鸟的做法，其实在瑞和大唐府邸项目已经有过实践。瑞和大唐府邸项目所在地之前是中石油北二环东油库，随着城市不断地扩张，1989年建成的油库阻碍了城市的发展。

而如今的这两宗地块，其实早已名花有主。早在2019年3月，曲江大明宫建设公司就已经为中储粮退城进郊项目成立开发公司：西安曲江嘉和房地产开发有限公司

从这张效果图上看，这个项目有叠拼、洋房以及小高层。

把这两宗地的前世今生了解以后，也就不难理解毛坯销售均价为何会限制在2.45-2.5万元/平米之间。假设这两宗土地按照最高限价成交，总共是20.355亿元。而在2017年对整个项目的总预算已经到了25亿元。如果再把周边道路，学校等配套算进去，那投入更不只这些钱。地方ZF也只是把卖地所得再投入到城市发展中。

以目前市场来看，周边二手房的价格在不断加码的调控下已经处于ICU的状态，中海开元壹号三期的挂牌均价在2.4W，但是成交价轻轻松松打九折。

即使这两宗地块的开发项目定位为强改善，也只有在楼市回暖并且进一步走高的情况下，才能填平溢价。而且这两宗地块所处的区位周边也已经进入到成熟期，受到周边配套不断加持所带来的溢价的机会也不多了。

我还在想另一个问题，旁边的中铁建西派国际和中海开元壹号打骨折的二手房指导价如果一直都在打石膏，那这两宗地块的项目即使新房能卖完，那二手房被不被指导，也都很难卖呀。

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