从“活下去”到“活得好、活得久”

有人看到的是希望，感觉很快就要上岸了。

在当下的市场行情下，过于悲观过于盲目乐观都不可取。因为矢志不渝坚持不动摇的房子是用来住的不是用来炒的这个定位，让房地产行业大洗牌，这种阵痛是难免的，有的痛不欲生，但这一切恰恰是为了楼市未来平稳健康可持续发展。

同样的客观环境，不同的心态可能决定不同的人生结局。房地产正处在这样一个风口，一个大变革的时代。如果都无法正确客观认识到当前形势，更无法判断未来趋势，又何谈未来的成功呢？

万科在2021年的新口号“节衣缩食”“过冬”再次被推上风口浪尖。

想当初，2018年，万科秋季例会上赫然出现的“活下去”口号，引发广泛热议，应该说这种效应被无限放大，因为喊出“活下去”的万科刚刚一直在通过并购方式拿地，所以引起业界很大的争议。

有人称万科是焦虑制造大师，也有人说这是苦肉计，上演会哭的孩子有奶吃大戏。但是不管真实的情况是什么，作为一家行业头部企业能在业内发出这样的声音也足以证明房地产正在进入调控的深水区，活下去成为每家企业的基本诉求。

尽管房地产市场弥漫着恐慌的情绪，但市场上还是有越来越多的理性声音。不少爆雷的房企只是流动性出现了问题，市场更愿意相信这些爆雷的房企都是负责任的企业，只要给他们时间，一定有能力、有办法去偿还债务本息。当然，在销售难、融资难并叠加房地产市场整体下行的大背景下，大部分民营房企都面临着前所未有的生死考验，对第三批集中供地的参与热情与买地能力也都降到了冰点。相比没钱拿地对以后造成的影响，解决当前的生存问题才是关键。

全国各城市第三批集中供地开展以来，在已经完成土拍的城市中，国企托市现象依旧非常明显（例如无锡、宁波等城市），但流拍的情况也依然频繁，比如南昌此次推出的5宗土地中，有4宗被终止了交易，唯一有房企参拍的土地也是以流拍告终。我们注意到，尽管第三批集中供地的土拍中不少城市均不同程度地降低了拍地条件，但房企仍旧没有什么参与的热情，比如南京放宽了参拍企业的资质要求（降低对联合开发的限制，企业拿地资质由一级或二级降至三级）、不设置报名竞买、合作开发和股份转让要求；苏州下调了保证金和首付款比例、取消了土地的市场指导价、降低首缴土地出让金比例；广州南沙、黄埔取消限价政策，之前流拍的土地也下调了地价，允许开发商“分期付款”……

从华夏，恒大，蓝光、协信、新力、当代、花样年，到今天新的2家千亿房企的爆雷传闻……这已经是一批了，爆雷已经在头部和千亿房企阵营炸锅了。

过去行业赋予了企业发展的机遇期，红利期过后有人跌落，有人走强，这看似不公平，但实质也是大公平！

客观点讲，随着房企降杠杆目标的逐步实现以及问题房企的逐渐出清，房地产行业将进入“低增长、低利润、低预期、低容错”的新阶段。预计未来监管层将适时调整政策以应对越来越多的矛盾和冲突，房地产市场也将在明年上半年回暖。就地产投资业务而言，当楼市趋稳，行业和企业进入规范化的轨道，银行开发贷、按揭贷恢复正常供应，项目销售的监管账户资金从严监管，地产投资业务反而能变得更加安全，为此我们亦对此轮震荡后的前融业务充满信心。

房地产本质就是资金的游戏，是一个“前融—开发贷—销售回款”的彼此咬合、循环覆盖的游戏，但这个游戏能转起来，要有个前提，即过程中任何一笔负债始终有办法不爆雷，不违约，这样整个高负债的游戏，就能玩下去！

这一轮问题房企出清周期中，活下来的一些房企，就是“剩者为王”，都是有厚底子，能力也优秀的好房企，他们在这一轮洗牌中，也会完成从“活下去”到“活得好、活得久”的新境界跨越！