中建三局海淀高标准方案 独家解密（上）｜二批次拿地复盘

在写完中建系北京海淀拿地幕后，二批次海淀楔形地块高标准方案，已经成为神话和传说，甚至被喻为拿地葵花宝典。地产江湖都在动用资源寻找该方案。

所以，这份高标准竞标方案的技术含金量很高，也有导向性，甚至可能是三批次拿地高标准环节的解码神器。销冠智库第一时间拿到这份方案，约定承诺一个月后现身江湖。

先说下，中建三局有自己的设计院，在武汉。这个方案就是中建三局自己做的。以下是专家点评要点记录。

后者两项都没有100%，这是正常尺度。鲁能在王四营很多，都是100%、100%。

这是一个隔减震措施要求，在基础地方装隔减震垫。假如地震来了，会起到缓冲作用，这要加点钱。

而且只有6#这一栋楼有，满足了至少要求。估计这栋楼到时候会贵点。

标书中原话是这么说的：额外增配1500平方米公共服务设施，并无偿移交。

三局学融创、阳光城都学聪明了，无偿移交。但是，三局更聪明，将移交的配建全部做到地下，我可以多做一点送你，不计容积率，不会影响我地面的货值。

如果你感觉地下环境不好的话，我给你挖一个下沉广场。融创和阳光城就比较实在了。

标书中的原话是：商品住宅由1.2辆/户（505辆）增配至1.7辆/户（680辆）增配175辆；租赁住房0.6辆/户；公共服务设施按65辆/万㎡计算。

三局将车位配比由1.2提升到1.7，这又是一本账。估计车位的成本在20W/个左右。车位超出20W/个，就是盈利的。车位有产权，不作为公摊面积公摊出去。车位又增加了一笔货值。

三局说，“避免高强度和高低配开发”，这是说给专家听的。他的意思是高低错落。但是三局把帽子做了一下，呼应一下，绿城沁园就直接取消了帽子。

船舶研究院可能是涉密单位，所以禁止开窗。东面的边户型不能开窗，也是一个损失。

说到整体感受的时候，三局说自己是围合院落。但是到通风的时候，又说自己是点式、行列式布局。一会儿说自己是围合，一会儿说自己是点式、行列式，前后自相矛盾。

标书里的原话是：将保障性租赁住房规划在最好位置，让北京新市民充分享受地块的配套及公共资源，紧邻街坊路同时兼顾乘坐公共交通的便利性。

正常情况下，这块位置的确是最好的。但是只要在保障性租赁房这一块开门，形成人流进进出出，就会有干扰。这个小区位置好的，其实是偏里面相对封闭的楼栋。

或者换个角度，小区最需要什么?是不是餐饮?但是这些都有严格的规范要求，比如消防要求、要通燃气。而且，科技展厅、健身馆最后移交政府后，谁会接手管理?

大概率是开发商的物业管理。三局还是很聪明的，看得比较远，想到以后自己可能接手运营。

看P25页，将采光井和阳光车库联系起来，采光井肯定做不到阳光车库的效果。

地下车库多用点LED节能灯就好，绿地率本能就不高，采光井又在占用绿地，没有必要。

其实，这3000平米公园属于小区内部，方案里把它共享给到城市了，同时兼有疏散广场、防疫、安检能功能空间。

三局动了心思，把它做成下沉式花园，其实共享的可达性就很弱了，日常遛弯不宜上下爬楼梯。

还有安全隐患。下沉式花园可以通往车库，地库就变成半开放式了。虽然会有刷卡等安全管理，但它的私密性、安全性就会降低。

特别是把地库层高提升到1.7米，这就就可以销售了。

这里面有两个心思，一是取悦评审专家；二是算好自己的账本，不计容，同时变成可售货值。

他们给自己评价蛮高，我们认为三局的交通核的确是抠到极致了，反倒有点担心它以后能不能HOLD住。

合用前室的规范要求是2400，图上它写的是2450，仅比规范多了50，不知道够不够用。可以算下账：首层要抹灰贴砖，就要30；要做保温，也要30。即便说标准层不贴砖，首层也要贴砖。还要区分采暖区和非采暖区。

通常按照规范，预留50是不够的，通常会留2500。这是目前见过第一个预留2,450，关注落地后的效果呈现。

还有，它的楼梯间没有设通风井给楼梯通风。图上画的两个风井是给两个前室用的。

这是我们见过的最省的核心筒，带来的弊端也是显而见，业主占便宜少了很多，不能在合用前室做一个通高鞋柜，除非把消防栓挪走。（待续）销冠智库