第三轮土拍，变局来了！

上一轮土拍的阴霾还未过去，“收官之战”又要打响了！

在经历8月集体延期后，11月第二轮集中供地基本落下帷幕，与第一轮的火热截然相反，第二轮集中供地收场惨淡。

据中指研究院数据，第二批集中供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。

土地和楼市的关系就像面粉和面包，如今“面粉”卖不出去，谁来做“面包”？

年关将至，不少城市的财政压力在加大，年末的第三轮土拍，就是城市回血的重要窗口期。

但显然上一轮房企集体“躺平”还是给市场造成了不小的心理阴影。

当下，没有哪个房企敢拍胸脯说自己不缺钱，甚至不少房企已出现资金链危机，有买地“余粮”的房企并不多。甚至在往年土拍火热的深圳，第三轮土拍提前沟通的情况下，都有不少房企表达了没有钱，没意向，要不起……

能拿地的房企就那么多，在这个城市拿了地，很有可能就没钱在其他城市拿地了。

如果说以前的土拍，是房企与房企之间的争夺，那如今则更像城市与城市之间的争夺。

哪个城市先下场，谁就拥有更好的先手条件，哪个城市能拿出有利润又好卖的好地，谁就占据主动权，哪怕是一二线城市，也都进入到“内卷”时刻。

据不完全统计，目前已有北京、上海、广州、深圳、南京、苏州等16个城市公告了三批次集中供地的出让地块与拍地规则。

前段时间，广州第三批集中供地中取消了南沙、黄埔地块限售价的政策，下调了价格部分复牌地块价格，还允许开发商“分期支付”，减少房企资金压力，可以说是释放出了满满的诚意。

深圳第三次集中供地与第二轮相比，将配建指标的“全年期自持的租赁住房”调整为“可售公共住房”，相比起来，“全年期自持的租赁住房”不能变现，而“可售公共住房”可以销售，变相加速房企资金回笼。

其中，苏州下调20%土拍保证金比例，下调土地款首付比例至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，下调土拍资质要求……

看起来真的是一个比一个“贴心”，为了应对土地市场的降温，各大城市都在尽可能的完善优化土拍规则，提升企业拿地积极性。

但问题关键是：纵使政策条件宽松下来，如果房企的资金问题得不到解决，想把地卖出去依旧很困难。

算一笔简单的账，比如一家房企有20亿元资金，不加任何杠杆，买一块地需要15亿元，剩下5亿元作为建设费用，10%的利润，房子卖完到手就是22亿。但如果拿15亿元投资5块地，剩下的资金缺口靠融资，房子卖完后每块地都能挣2亿。

但是在“三线四档”、银行“两道红线”等政策调控下，这种模式已经玩不起来了，而且之前很多融资带来的高负债，都要在现在消化。

那么实际上几次土拍考验的，就不仅仅是土地是否优质，价格是否合算，而是房企是否有能力参与土拍。

下图是2021年10月30家监测企业新增土地统计表，可以很清楚地看到：央企国企占了七成，民企中大如万科都已经很少拿地了。

好钢用在刀刃上，现阶段资金更加紧张的民企，只能把有限的资金投放在质地相对较好的地块上。

万科董事会主席郁亮此前就曾表示，“如今现金变得更加珍贵，万科对投资标准也有了更高要求，只拿特别好的项目。”

据克而瑞地产研究中心统计，广州、深圳、成都等城市国企竞得地块可占八成以上，以广州为例，广州南投、南沙建设集团等市属企业在广州第二轮土地集中出让中非常活跃。

民营房企无力参与土拍，央企、国企成为第集中供地的主角，这种趋势不仅仅反映在土拍市场之中，更是当下中国房地产行业的现状。

11月有大约30%的城市下调了房贷利率，而且下调范围较上月有所扩大；在100个纳入监测城市里，有60%的城市房贷放款周期缩短。其中柳州、南通、北海等城市放款周期较上月缩短20天以上。

房企最缺的融资环境正在改善，最缺的市场购买力正在改善，缓过这口气，楼市回暖也不远了。

不过，要注意的是，虽然楼市的政策底确认了，但市场底还需要较长的时间才能走出来。毕竟到现在还没有出现较大的、显性的利好，比如降准、正式降息，还有一个悬而未决的房地产税试点。

最后，我们还想说：楼市会回暖，但不会出现大反转，抗旗的大概率是以国企、央企为代表的，长期稳健经营型房企。

这样的变化是好事，毕竟谁的钱都不是大风刮来的，把房子交给有保障的企业，也更能让人安心不是吗？