朋友圈里的北京楼市，提前回暖了

上周我们还在讨论，楼市到底该住进哪间ICU病房，几天之后，楼市回暖的春风，就吹遍了每个买房人的朋友圈。

这几天的北京楼市，回暖的消息从四面八方传来。

地产人的朋友圈，是一个神奇的存在。

但凡你稍有一点敏感神经，你可以在朋友圈里，观察到这个行业最细微的变化。

最近地产人的朋友圈，被这几张图片刷屏了。

从楼盘到个人，到销售到中介，都无一例外得在转发各种利好，总结一下，不外乎以下几点：

04，以沈阳为首的地方楼市，悄悄在取消限购；

一个个活跃在朋友圈里的楼市“重磅利好消息”，捶打着每一个买房人的心。

然而，如果你关上手机屏幕回到现实，会发现北京楼市的另一种模样。

上周末，朝阳十盘里，为数不多的新型共有产权房「建发养云」迎来了一场久违的线下开盘。

开盘现场的魔幻经历，让这个从厦门来的开发商，真正体验到来自首都楼市的「热情」。

到场的人里，除了项目费了九牛二虎之力才蓄到的几百组客户之外，养云的销售人员发现，还有近百名不请自来的同行前来「捧场」。

这些楼盘销售同行们，潜伏在售楼处外不宽的南皋路上，红绿灯前，路口转角处，拦截每一位进出售楼处的客户和车子，兜售自己的项目。

一位在养云售楼处选房成功的朋友告诉我，买完出来回家的路上，他被差不多十波人拦住，一波波的给他按头推荐房子。

我统计了一下群友们遇到小蜜蜂们，他们介绍的项目里，除了位于朝阳顺义的，最远的还有丰台大瓦窑和房山的新房。

“有时候，你一想到这位销售小哥，大早上驱车从房山跨越北京城来只为了跟你介绍一套房子，嘴边的脏话，也就爆不出口了。”

包括一夜售罄的海淀豪宅学府壹号院，还有海淀双子星，崔各庄三兄弟，以及开盘怒卖8.1亿的德贤御府，王四营区域的朝阳一号和号称卖了10.8亿的通州国誉·未来悦等等。

按照正常的时间推移，这些海报里的数字，应该会成为住建委网站上的一套套网签房源而变为不可售的状态。

我最近统计了很多热销项目的网签情况，发现住建委网站上，除了学府壹号院这样的项目，在以肉眼可见的速度被网签锁定外，很多楼盘的销控表上，还是绿色一片，这代表着一个原因：

最近，有几个开发商朋友告诉我，他们近千万左右的产品，做的不错，也不缺客户，但当下的遇到的最棘手的问题，是这些客户大多在换房买房的链条上。

很多信誓旦旦的在售楼处交了足额的意向金之后，回家就把自己原先的房子挂上了链家，但遇到了另一个严峻的问题：

市场甚至冷淡到很多中介对到店卖房的客户，都提不起兴趣。

以至于这些新房市场上，遇到了一个开发商们最不愿意看到的场景：新房订一套，退一套。

朋友圈里的楼市，已经提前回暖，有人用一大堆宏大叙事，包装了各种拐点论断，政策已经宽松，楼市四底已到，救市一触即发，可以入场抄底。

而真实世界里的北京楼市，却是一副“中介小哥连业主的电话都不愿留”的凄凉景象。

作为一个坚定看好北京楼市的超级多军，比起动不动抄底的情绪化观点，我更倾向于从以下几方面去看待楼市：

无论是投资属性，还是消费属性，楼市的一切变化都是基于流动性的。

因此，你可以不关注中美关系对中国楼市的影响，但是你必须把二手房和新房成交月线，作为市场的一个重量级衡量指标。

一旦北京楼市的二手房月成交量开始上升，回到一万二甚至一万五的水平，无疑，比起各种传说中的政策底，这才是楼市真正的底部。

本质上，手握楼市命门的，并不是住建委，而是央行，央行的水，怎么流，多少流入楼市，这些都会在信贷端口一一体现，可能是银行的放贷速度，也可能是贷款的利率，这些比起外资抄底中国地产的美元债，更能影响楼市。

必须接受一个事实，无论是硬着陆还是软着陆，楼市的着陆是一定的，未来，房地产的价值并不会有多大的提升，甚至是削弱，但大水漫灌的周期里，水涨船高的事情，所有的市场价格都会上扬，绝不会唯独落下楼市。

不要低估这次调控的决心，也不要忽略通胀的时间魔力。